ГлавнаяПо данным риэлтерских агентств большая часть столичного жилья находит своих хозяев с помощью ипотечного кредитования. При этом всегда стоит учитывать, что с юридической точки зрения владельцем ипотечной недвижимости до погашения кредита остается организация, выдавшая заем.
По этой причине любые, сколько-нибудь значимые работы в ипотечной квартире следует письменно согласовать с кредитной организацией. Сказанное слово, как говорится не воробей, но к делу его подшить не получится и приступать к ремонтным работам, а тем более к перепланировке квартиры без документально оформленного согласования с банком опрометчиво.
Согласие кредитной организации:
Конечно, если в квартире намечен лишь косметический ремонт, согласовывать его вероятнее всего не придется. Работы в рамках косметического ремонта не могут оказать существенного влияния на стоимость объекта недвижимости, и, стало быть, не слишком заботят банки.
Перепланировка (https://mostpr.ru/proekt-pereplanirovki-kvartir) – напротив в состоянии значительно повысить оценочную стоимость недвижимости или даже сделать ее проблемной. Большинство кредитных договоров содержат пункт об обязательном согласовании перепланировки с заимодателем или запрещают такие работы вовсе. Помимо этого закон предусматривает обязательное согласование перепланировки в государственной жилищной инспекции.
Почему перепланировка?
В современных новостройках покупателю чаще всего достается недвижимость с черновой отделкой или без нее вовсе. Если квартира расположена в панельном доме, то в ней присутствуют межкомнатные стены, являющиеся несущими. Во всех остальных типах зданий покупателю чаще всего достается открытое пространство, где контуры помещений намечены трассировкой –блоками в ряд по перекрытию.
Квартира с трассировкой:
Для того чтобы квартира без отделки стала жилой, покупателю приходится строить стены, устанавливать двери и сантехнику, оборудовать кухню и настилать полы. Все эти работы относятся к категории перепланировки помещений и требуют разработки проектной документации и ее согласования (https://mostpr.ru/soglasovanie-pereplanirovki) в Мосжилинспекции.
В отдельных случаях в квартирах физически и в документах БТИ не обозначены границы жилых и нежилых помещений, но это лишь усложняет задачу. Свободная планировка – это коммерческий термин, не имеющий ничего общего с жилищным законодательством В этих случаях приходится уточнять зонирование квартиры по проектной документации застройщика.
При покупке квартиры на вторичном рынке ремонт также зачастую не обходится без необходимости оформления перепланировки. Ведь любое отличие от начального планировочного решения квартиры в документах БТИ будет считаться перепланировкой или переустройством, с обязательным согласованием.
Так, если просто перенести мойку в кухне или заменить ванну на душевую кабину, возникнет отличие от технического паспорта БТИ, а это уже по закону необходимо оформлять. Естественно такие минимальные переделки не повлияют на стоимость жилья, но для БТИ это формально будет считаться переустройством помещений.
Согласование перепланировки
Чтобы согласовать намеченную перепланировку, сегодня достаточно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском СРО (например, МОСтройпроект). Проектировщики на основании пожеланий самого заказчика или его дизайнера разрабатывают проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее реализации.
В случае ипотечной квартиры специалистам банка, а часто и страховой компании, где застрахован объект, для согласования представляется пакет проектной документации с выводами о соответствии намеченного ремонта действующим нормам.
Планы квартиры до и после перепланировки:
Проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции, которая по окончании работ принимает объект с оформлением акта о завершении перепланировки. Данный акт является основанием для БТИ подготовить новый технический паспорт квартиры, учитывающий все произведенные изменения.
Несогласованный ремонт
Если провести заемщик изменит планировку квартиры без согласования, квартира сразу же становится объектом недвижимости с незаконной перепланировкой. Как на это посмотрит банк – зависит от обстоятельств в каждом конкретном случае. Такая ситуация может вылиться в существенные затраты и даже стать причиной расторжения ипотечного договора.
Притом, что кредитные организации постепенно стали меньше обращать внимание на незначительные отличия квартир от планов БТИ, обязанностей по согласованию с собственников жилья никто не снимал. В Москве существует возможность узаконить выполненную перепланировку по факту, но при условии, что все действующие нормы при этом были соблюдены. В последние два года правительство Москвы даже отменило штрафы за незаконную перепланировку квартир, чтобы стимулировать их оформление по закону.
Узаконенная перепланировка вероятнее всего устроит организацию выдавшую кредит, но и тут есть подводный камень. Дело в том, что стоимость объекта недвижимости после перепланировки может измениться. Если по какой-то причине стоимость заложенной недвижимости уменьшится, банк вероятнее всего не будет рад таким переменам. Возможно, собственнику придется потратиться на независимую оценку и подтвердить, что стоимость недвижимости после ремонта не упала.
Ремонт с ошибками
Гораздо хуже обстоит дело в тех случаях, когда самовольная перепланировка стала причиной существенных нарушений жилищного законодательства. В этих случаях кредитные организации могут применить к такому заемщику штрафы, предусмотренные кредитным договором или настаивать на его расторжении. При расторжении договора ипотеки с заемщика может быть взыскана стоимость приведения квартиры в соответствие действующим нормам.
Выходом из ситуации может стать срочное проведение восстановительного ремонта и согласование перепланировки с учетом тех мероприятий, которые не противоречат действующему законодательству. Естественно, что и в данном случае все затраты ложатся дополнительным бременем на заемщика.
Если в ипотеку приобретается квартира с выявленной незаконной перепланировкой, банк может дать заемщику определенное время для проведения необходимых ремонтных работ и узаконивания перепланировки.
Узнать о том, что допустимо при перепланировке квартир в Москве можно из текста постановления столичного правительства № 508 (о перепланировке помещений в многоквартирных домах), а также из текста действующих строительных и санитарных норм.
Намного проще запастись копиями плана БТИ и посетить бесплатную консультацию в специализированной проектной организации (например, МОСтройпроект).
Такие организации имеют допуск СРО, дающий право на разработку проектной документации, необходимой для согласования перепланировки.
Опытные специалисты также смогут взять на себя всю процедуру оформления под ключ.